“苏州工业园区城市重建”其实是一个地方国企，是一级国资，相对来说，我们的产业版图、产业体量和在产业布局中的时间，跟在座的各位比，我们还是一个初学者。

从综合实力来看，苏州排名2024年大陆最具幸福感城市第一位，规模以上工业总产值第二，科创板上市企业数第三，外贸进出口总额第四，地方财政收入第六，地区生产总值第六。苏州给大家的印象是产业很硬核的一个城市。

我们所在的苏州工业园区已经跟新加坡合作了31年，是中新两国政府合作的一个典范项目。苏州工业园区在1994年由国务院批准设立，连续九年为全国经开区排名第一，今年正在紧锣密鼓争创十连冠，在国家高新区里排名全国第四、全省第一。

2025年，苏州工业园区成立31周年之际，亩均GDP产值已经达到了120万到150万。苏州是一个工业强市，它的亩均产值在50万到70万，江苏省是25万到35万，基本上是翻倍的差距。

为什么前面提到这两个数据？当 “城市重建”作为专注城市开发20年的一级国资向产业转型的时候，我们大大小小二十个产业园做产业定位的时候，基于的是这个时代、这个长三角区域、这个城市和它的城市能级和产业能级等一些原始的积累和要素，而不是凭空、凭着自己个人的意愿和理解来做定位和转型。

在过去20年时间里，“城市重建”参与了整个苏州工业园区农村的消灭，我们苏州园区应该是为数不多的、在一个城市里没有农村的区域。苏州园区的城市更新达到了21平方公里，盘活的土地、总量在区域当中应该是首屈一指，我们成了城市更新的主力军。

产业项目代建方面，我们建设了整个城市所有要素，包括看得到的城市桥梁、隧道、医院、学校、基础设施，还有公益的建筑功能。在十年前，我们已经开始逐步布局从城市建设到产业经营的转型。累计将近十年时间，我们产业更新3800亩，载体总面积是300万方。

我们是白手起家，本来是重装的开发公司，是轻资产，在转型期只有两层楼面，而且每一块土地几乎都是从原有的业主方那里收购回来的。累计到现在，我们已有的产业园将近20个。

城市重建转型方面，从城市开发建设到产业生态的运营转型之路，是我后面分享的内容。时代之问：产业园区如何不被这个时代所抛弃？我们怎样从空间的出租到价值共创？

从内容和要素上看，1.0版是苏州工业园区建区以来最强的外资招商。到现在为止，我们绝大部分的GDP贡献、产业人才和机构的底层逻辑，都是源于过去将近30年持续的海外招商。目前有一百多家五百强企业，两百多个项目齐聚园区，这成了苏州工业园区产业很硬核的底层逻辑，到现在依然是。

第一期的招商是土地招商——来了外资企业，就划一块地。我们的总体规划里，跟新加坡共同合作了一个基底，在外部政策上给国际企业的稳定性、安全性，同时还有人才洼地、税收政策等大环境因素。但是从现有的能力要素上来讲，当时就是给块地就行。

到第二阶段是2.0版本，是我们跟新加坡的第一个产业园，也是苏州园区第一根桩——腾飞产业园。这个时候可以为外来的企业提供厂房，你不用在这里先把厂房建好才能转移，你也可以有现成厂房可以用。

到2000年也就是我毕业那会儿，第一份工作就是国际科技园。那时候第三代产业园区形成，除了空间，我们有了一些留学生政策，一些集成电路的政策，还有一些三免两减半的免租政策。2000年开始，我们跟比较头部的北京、上海同类型产业园比肩，比较早布局了第三代产业园，这个阶段的要素相对来说更丰富了。

到第四代产业园，这个时候的要素已经远远不再是土地。我们看到的熟悉的厂房空间和建筑，或者是其他的基础设施配置，也不再是简单的给点政策、给点减免租，它的能力要素变得非常的多元。

也就是说，随着新质生产力、新产业能级的升级，我们相应的第四代产业园应运而生。过程当中，一代、二代、三代、四代是混杂的一个过程，不是一个完全替代和消灭。

我们在打造第四代产业园的时候，精准的产业定位、硬核的空间载体、柔性的服务生态、活跃的社群网络，是我们的几个维度。

2024年， “城市重建”经过多年的产业转型进入了深水期，在这个过程当中，我们陆续推出了不同主题的一些产业园，包括医疗器械、检验检测、半导体、智能制造等等，前期的一些成就逐渐地被市场和市长所看到。

被市场看到方面，我们越来越多的优质企业，包括跨国的公司总部、瞪羚、独角兽企业，还有替代进口的卡脖子的专业技术的核心产业已上市总部，陆续进驻到我们各个产业园当中，形成了一定的集聚效应和品牌度。

同时，被市长看到了——跨境电商和低空经济作为国家战略以及苏州市重点部署的两大战略，在2024年第一季度重装布局的时候，我们两个产业园同期被市级层面的领导所部署，这也是给 “城市重建”进入产业转型深水区一个很好的机会。